서울 시내 재건축이 한창 진행중인 아파트 단지 모습. (사진=연합뉴스)
건설업 전망에 대한 기류가 조금씩 달라지는 모양새다. 분양 시장 한파에 도시정비사업 수주에도 찬바람이 예상됐으나 대형건설사의 마수걸이 수주가 연초부터 이어지고 정부의 부동산 규제 전방위 완화로 분양 시장 회복 기대감도 서서히 나오는 분위기다.
9일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 1월 신규 아파트 분양 물량은 전년도 동월 대비 60% 감소한 7275세대다. 이 중 일반분양물량은 5806세대로 지난해 같은 기간과 비교 했을 때 64% 줄었다.
이달 분양 물량이 급감한 배경으로는 아직 각 건설사와 도시정비사업 조합 등 시행사들이 신규 분양 계획을 내놓지 않아서다. 금리인상에 따른 대출이자 부담과 미분양 급증, 청약수요 위축 등 분양시장에 냉기가 도는 탓에 신규 분양 계획을 짜기 어렵다는 계산이 깔렸다.
다만 지난 3일 국토교통부가 규제지역 해제 및 민간택지 분양가상한제 규제 완화 등을 통해 주택 시장 연착륙 방안을 마련하면서 신규 분양을 서두르는 움직임이 나타나는 등 분위기가 달라졌다는 게 업계 시각이다. 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 서울 21개구가 규제지역에서 해제됐고 분양가상한제 적용 지역의 전매제한 기간이 완화됐다. 실거주 의무도 사라진다.
이어 5일에는 재건축 판정을 위한 안전진단 기준 문턱이 낮아졌다. 지난해 12월 발표한 '재건축 안전진단 합리화 방안' 후속 조치로 신속한 재건축 사업이 가능하도록 구조안전성 점수 비중은 50%에서 30%로 하향 조정하는 게 골자다.
안전진단 기준 완화 속에 새해 도시정비사업 마수걸이 수주에 성공한 건설사들은 올해 적극적으로 정비사업 공략에 나설 것을 암시하고 있다. 지난달만하더라도 도시정비사업 수주를 놓고 조합에서 시공사를 구하기 어렵다는 이야기가 나올 정도였으나 사뭇 달라진 분위기다.
서울 강북5구역 공공재개발사업을 수주한 DL이앤씨는 이날 수주 관련 보도자료를 내고 "업계 최고 수준의 브랜드 파워와 재무안정성을 바탕으로 적극적인 수주 활동을 전개한다는 방침"이라고 밝혔다.
포스코건설도 하이엔드 브랜드 '오티에르'를 앞세워 방배신동아 재건축 사업을 수주하자 관련 자료를 통해 "올해 최대 수주 격전지로 꼽히는 여의도, 압구정, 개포동 등에서 ‘오티에르’로 경쟁우위를 확보할 것으로 기대"한다고 전했다. 서울 지역 주요 사업지 수주전에 활발히 나설 것이라는 계획이다.
부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려로 막혔던 자금줄도 조금씩 풀리는 분위기다. 롯데건설은 지난 6일 메리츠증권 주간으로 부동산 PF 관련 채권을 매각해 1조 5000억원의 자금을 확보하는데 성공했다. 최근 3개월간 만기 도래한 총 1조7000억원 규모의 PF 차환에도 성공했다.
대형건설사 관계자는 "지난해 막바지까지만 하더라도 분위기도 안 좋고 분양 계획이나 수주 계획을 짜는데도 어려움이 있었다"며 "지금은 그나마 길이 보이는 분위기"라고 말했다.
서울 63스퀘어에서 바라본 시내 아파트 모습(사진=연합뉴스)
■ 늘어나는 미분양, 예측불가 금리인상은 '뇌관'
분양 시장에서의 훈풍 기대감과 도시정비사업에서도 기류 변화가 감지되고 있으나 여전한 금리인상 기조와 늘어나는 미분양 주택은 건설업계의 부담으로 작용하고 있다. 특히 우량한 신용도와 알짜 사업지를 갖춘 대형건설사는 버틸만하지만 중소형 건설사의 도산 위험은 여전하다는 게 업계 시각이다.
특히 금리인상 기조가 여전하다는 점이 부동산 시장 회복 기대감을 억누르고 있어 중소 건설사의 지방 사업지 분양 성적 전망은 밝지 않다. 미국 중앙은행(Fed)가 이달 초 공개한 지난달 연방 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의 의사록에서 당분간 금리 인하가 없다는 입장이 나타났다. 이에 따라 한국은행 이창용 총재가 올해 최종 기준 금리 수준으로 3.5%를 전망했으나 이보다 더욱 인상이 가능할 것이라는 예상도 나온다.
금리인상 기조 속에 미분양 주택 증가세가 만만치 않다. 정부에서도 전국 미분양 주택이 경제 뇌관으로 작용할 수 있다는 점을 우려해 해결 방안을 모색하고 있다. 이에 미분양 주택을 매입하는 카드도 고려하고 있다.
국토교통부에 따르면 지난해 11월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 5만8027가구로 전월 대비 22.9% 급증했다. 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양도 7110가구다. 전국에 쌓인 미분양 주택의 가치를 업계에서는 27조3000억원 가량으로 보고 있다. 정부에서 실제 주택 매입에 나선다면 주택도시기금 여유자금이 47조3000억원인 점을 고려했을 때 매입에 따른 자금 부담은 크게 없을 것으로 보인다.
다만 정부의 미분양 주택 매입이 건설업계의 전체적인 분위기 반전을 끌어내기는 어려울 것으로 보인다.
강경태 한국투자증권 연구원은 "정부의 의지는 강하고 재원은 충분하나 속도감 있게 실행되기는 어려울 것"이라며 "매입할 미분양 주택의 지역, 가격 등 세부 기준을 정하는 절차 필요하고 정부 기금 계정으로 악성 재고를 대량 매입하는 만큼 이 기준을 마련하는 데 많은 시간이 소요될 것"이라고 지적했다.
이어 "대규모 부동산 규제완화 조치를 비롯해 미분양 주택을 매입하겠다고 나선 정부의 스탠스는 구축 거래 및 신축 분양 시장 하단을 지지하겠지만 고금리 환경에서 가계 주택 수요 반등을 이끌어내는데 상당 시간 소요 예상된다"며 "주택 사업을 영위하는 종합 건설사 단기 반등 재료로 충분하나 장기 추세를 만들어내기 어려울 것"이라고 진단했다.