미분양 단지CG. 연합뉴스
프로젝트파이낸싱(PF) 부실 사태의 원흉으로 지목된 '악성미분양'인 준공 후 미분양을 해소하기 위해 정부가 10년 만에 CR리츠(기업구조조정리츠) 카드를 다시 빼들었다. 지방 미분양 주택을 매입하는 CR리츠에 대해 각종 세제 혜택을 주겠다는 취지다. 미분양 적체로 부도 등 경영 위기에 내몰린 건설사와 시행사의 숨통을 틔워주기 위한 긴급 조치다. 하지만, 정부가 재산세와 양도소득세 등 민간에 대한 세제완화 등 직접적인 완화책을 내놓지 않는 이상 그 약효는 제한적일 것이라는 분석이다. 무엇보다 고금리와 부동산시장 침체가 우호적으로 전환돼야 CR리츠같은 간접 금융정책이 효과가 있을 것이란 전망이다.
15일 건설·부동산업계에 따르면 정부는 지난 8일부터 오는 30일까지 CR리츠 수요조사를 받은 뒤 리츠 인가 등 후속 절차를 진행할 예정이다.
특히 PF 사업장의 어려움을 빨리 해결할 수 있도록 기금투자위원회 심사 및 리츠인가 절차의 병행 등을 통해 행정절차 기간을 단축하고, 리츠 참여요건 완화 등 합리적인 규제 개선을 검토할 방안이다.
참고로 지난 2008년 글로벌 금융위기 때 미분양 적체를 해소하기 위해 시행된 CR리츠 재시행은 건설업계가 당국에 호소해 온 수요 대응책이었다.
CR리츠는 여러 투자자로부터 자금을 모아 미분양 주택을 사들인 뒤 우선 임대로 운영하고, 시장 상황이 좋아지면 분양 전환해 수익을 내는 구조다. 글로벌 금융위기가 최고조에 달했던 2009년, 이후 2014년 두 차례 운용된 CR리츠는 당시 각각 미분양된 2500가구, 500가구를 매입한 바 있다. 당시 미분양 사업장을 보유한 건설사는 30% 이상 손실을 볼 위기에 처했지만 CR리츠 도입으로 손실 규모를 7% 내외로 줄였고, 투자자는 연 7% 안팎의 이익을 거둔 것으로 나타났다.
이같은 효과를 거두기 위해 정부는 지방의 준공 후 미분양 주택을 매입하는 CR리츠에 대해 취득세 중과 배제와 함께 취득 후 5년간 종합부동산세 합산을 배제하는 세제 혜택을 줄 예정이다. 취득세 중과를 적용하면 애초 세율이 12%지만, 중과를 면하면 지방 미분양 상당수가 해당하는 취득가액 6억원 이하 주택의 경우 취득세가 1%로 낮아진다. 최대 취득세율은 3% 수준이다.
세제혜택 적용대상은 지난달 28일부터 내년 말까지 CR리츠가 매입한 주택이다.
한편 악성 미분양인 준공 후 미분양은 7개월 연속 증가했다. 국토교통부가 29일 발표한 '2월 주택통계'에 따르면 지난 2월 기준 전국 미분양 주택은 6만4874가구로 집계됐다. 특히, 전국의 준공 후 미분양 주택은 지난 2월 1만1867가구로 한 달 새 4.4%(504가구) 늘었다. 준공 후 미분양은 지난해 8월부터 7개월 연속 증가세를 보였다. 무엇보다 지방 준공 후 미분양도 9115가구에서 9582가구로 5.1%(467가구) 증가했다.
아울러, 정부는 '공공지원 민간임대리츠'를 활용해 브릿지론(착공전 PF)에서 본PF로 전환하지 못하는 사업장에 유동성을 공급하겠다고 지난달 28일 밝혔다. 정부는 신규 부동산PF 대출을 받지 못해 어려움을 겪는 주택 사업장을 청약저축과 국민주택채권 등으로 조성되는 주택도시기금과 민간사업자가 공동으로 투자하는 공공지원 민간임대리츠로 전환하는 것이다. 최근 공사비 급등과 부동산 경기침체로 착공에 들어가지 못하고 부실이 심화된 사업장이 늘어나자 정부가 공공지원 민간임대리츠로 건설사에 유동성을 공급하고 임대주택도 확보하겠다는 복안이다. 분양아파트나 도시형생활주택을 지으려던 민간사업자가 리츠에 토지를 판 뒤 10년 이상 임대하는 공공지원 민간임대주택으로 전환해 부동산 경기가 다시 회복될 때까지 투자 회수 기회를 엿볼 수 있는 구조다. 국토부는 이달 말까지 공공지원 민간임대리츠 수요를 파악한 뒤 5월부터 본격적으로 공모를 시작할 예정이다.
한편 박상우 국토부 장관은 최근 '미분양 문제'에 대해 "리스크는 사업하는 분들이 지고 가야 한다"라면서 "지방 미분양은 상당히 심각한 수준이어서 이번에 CR 리츠를 쓰기로 했으나, 일반적인 미분양에 대해서는 특별한 대책을 강구하지 않고 있다"고 강조했다.
이에 대해 황한솔 경제만랩 리서치연구원은 "미분양 같은 경우에는 상대적으로 수요가 적은 곳에 집중돼있는데, 수도권에서는 수도권 외곽지역이나 아무래도 투자 수요가 꺾이면서 지방 위주로 미분양이 심각한 상태"라면서 "부동산시장 전환을 위해서는 세제 등 민간에 대한 규제를 완화하는 것이 선행돼야 하는데 이러한 절차가 쉽지 않기 때문에 정부에서도 리츠 등의 긴급 대책들을 내놓은 것 같다"고 평가했다.
그는 "여전히 금리가 높은 상황에서 리츠를 통한 민간에 대한 지원이 시행되더라도 아직 미분양 물량이 많이 쌓여있기 때문에 이러한 미분양을 단기간에 해소하는 것은 어렵지 않을까 생각된다"라면서 "장기적으로 봐야 할 상황이다. 금리도 내려가고 부동산시장이 어느 정도 활성화됐을 때 미분양이 궁극적으로 해결될 수 있을 것 같다"고 덧붙였다.