서울 아파트 경매시장에서 매각가율이 3년 만에 최고치를 기록하며 회복 흐름을 보이고 있지만, 실제 낙찰로 이어지는 매각율은 여전히 40%대에 그치며 수요자의 신중한 태도가 이어지고 있다.
고점 대비 가격 안정과 금리 인하 기대감이 맞물리며 일부 입지 우수 매물에 응찰 수요가 몰리는 반면 전반적인 시장 분위기는 여전히 조심스러워하는 모습이다.
서울 아파트 모습. (사진=연합)9
9일 직방이 법원경매정보를 분석한 결과, 지난달(5월) 서울 아파트의 평균 매각가율은 96.5%를 기록했다. 이는 2022년 6월(103.0%) 이후 약 3년 만의 최고치다.
특히 마포구(113.7%), 성동구(108.5%), 중구(108.4%), 영등포구(107.2%), 강남구(103.4%), 광진구(103.0%) 등에서는 감정가를 초과한 낙찰도 이어졌다. 실수요와 투자수요가 입지 경쟁력 있는 매물 위주로 재유입되고 있는 것으로 해석된다.
하지만 평균 매각율은 40.0%에 그쳤다. 전체 경매 물건 10건 중 6건은 유찰됐다는 의미다.
마포구의 경우 매각가율은 113.7%로 서울에서 가장 높았지만 매각율은 14.8%에 불과했다. 용산구(14.3%), 송파구(16.7%) 등도 유사한 흐름을 보였다. 반면 강남구(66.7%), 종로구(100%)는 상대적으로 응찰 분산이 이뤄지며 높은 매각율을 기록했다.
서울 아파트 평균 매각가율 및 매각율 (자료=직방)
이 같은 흐름은 수요자들이 단순히 가격 회복에만 주목하지 않고 매물의 실질 가치와 낙찰 후 리스크를 면밀히 따지고 있음을 시사한다. 경매는 일반 매매보다 권리관계, 명도 문제 등 고려할 요소가 많기 때문에, 높은 매각가율이 곧바로 치열한 경쟁이나 투자 가치로 이어지지는 않는다.
전문가들은 “지금처럼 매각율이 낮고 일부 매물에서만 높은 매각가율이 나타나는 시기에는 시장 전체를 낙관하기보다 개별 물건의 조건과 위험요소를 정밀하게 분석하는 전략이 필요하다”고 조언한다. 실제 입지와 가격뿐만 아니라 향후 부동산 정책의 변화 가능성도 변수다.
최근 대선을 통해 새로운 대통령이 선출되면서 향후 부동산 정책의 방향성에 대한 관심도 높아지고 있다. 금리 인하, 공급 확대, 규제 완화 등 정책 변화가 시장 심리에 영향을 줄 수 있는 만큼 경매시장도 중장기적 시야에서 접근해야 한다는 목소리가 커지고 있다.
이에 매각가율 상승만을 보고 섣불리 뛰어들기보다는 시장의 구조적 흐름과 개별 물건의 내재 가치를 함께 고려한 선별적 판단이 필요하다고 전문가는 지적하고 있다.