[편집자주]부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이 고꾸라지면서 '4월 건설업계 위기설'이 대두되고 있다. 4·10 총선을 앞두고 시장에서는 지속적으로 부동산 PF 시장에 대한 경고음이 나오고 있으나 정부와 금융당국은 연신 '과장된 위기'라고 일축하고 있다. 일각에서도 '알려진 위기는 위기가 아니다'라는 기우설도 강조하고 있다. PF위기는 충분히 대응이 가능하다는 거다. 그러나 건설·부동산시장의 경기 침체 장기화로 '부동산 PF 뇌관'이 어떤식으로 터질지는 예측하기 힘들다는 게 업계 내부에서 공존하는 불안감이다. 특히, 태영건설 사태 후폭풍으로 총선 이후 건설업계가 줄도산을 맞을 것이라는 우려가 높다. 이에 뷰어스는 '4월 위기설'에 대한 전문가들의 진단과 함께 3회에 걸쳐 △전문가진단 △분양 시장 △PF 시장의 현황 및 전망을 살펴본다.
서초구 서초동 백암빌딩 개발사업 현장. (사진=정지수 기자)
건설업계 베어마켓(Bear market·약세장)이 언제까지 지속될까. 최근 건설업계가 '4월 위기설'에 떨고 있다. 지난 2022년 하반기 '레고랜드 사태'로 불린 '강원중도개발공사 회생 신청' 이후로 건설사들은 유동성 확보에 애를 먹고 있다. 또한 지난해 12월 촉발된 태영건설의 '워크아웃'(기업재무구조개선) 사태와 함께 이에 따른 건설업계 줄도산 위기설이 총선을 앞두고 일파만파다. 정부와 금융당국이 총선 이후 본격적으로 건설업계의 부실 사업장 정리에 나설 것이라고 보기 때문이다.
5일 관련 업계에 따르면 지난해 말 기준 전체 금융권의 부동산PF 대출 잔액은 135.6조원이며 대출 연체율은 2.7%다. 2020년말 92.5조였던 금융권부동산 PF대출잔액이 3년 만에 약 43조원 이상 증가했다. 연체율은 지난해 9월말과 비교했을 때 2.42%에서 2.7%로 0.28%포인트(p) 상승했다.
미분양 주택 수도 늘고 있다. 지난 2월 기준 전국 미분양 주택 수는 6만4874가구로 전월 대비 1.8% 증가하는 등 3개월 연속 증가했다. 주택산업연구원이 발표한 이달 미분양물량 전망지수도 전월 대비 9.9p 상승한 109.9를 기록하는 등 미분양 물량이 더해질 가능성도 높다. 특히 악성 미분양인 건설후 미분양이 쌓이고 있어 건설업계가 여전히 어두운 터널을 지나고 있음을 방증한다.
■ '4월 건설사 위기설' 실체는 금융권이 보증한 PF 부실
주택시장 침체로 인한 유동성 압박이 건설업계의 고위험·고수익 사업이었던 PF개발의 부실 가능성이 '4월 위기설'의 실체라는 게 전문가들의 진단이다. 새마을금고와 상호금융 등 제2금융권을 포함한 PF 대출이 200조원에 달하고 이중 금융권, 특히 증권업계가 지급보증한 PF 규모는 20조원 가량이다. 태영그룹의 워크아웃 사태는 이같이 상대적으로 영세한 개발사가 대출받고 대형 건설사가 연대보증하는 시스템에서 PF 부실이 건설사들뿐만 아니라 금융권으로 전이되는 부작용을 낳는다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "'4월 위기설'의 주요 내용은 부동산 경기침체 등에 따른 건설사들의 연쇄부도가 벌어지고 이들과 PF대출로 연계된 금융권으로 위험이 전이된다는 것으로 그 시기가 4월로 지목된 것"이라고 전했다.
김정주 한국건설산업연구원 연구위원은 이번 PF위기를 부동산 금융화의 한 속성으로 이해해야 한다고 강조했다.
김 연구위원은 "부동산PF는 부동산금융화 현상 중 하나로 부동산 시장에 그동안 많은 돈이 들어왔다"면서 "경제금융화 현상 맥락으로 부동산PF는 사업추진 여건이 안정돼야 하고 사업참여자들 사이에서 합리적 위험부담이 있어야 한다"고 설명했다.
이어 "부동산 가격이 수십 년간 상승해 지금과 같은 사업구조가 계속 활용됐고 개발사업에 참여하는 개발사와 건설사, 금융산업 사이의 관계는 밀접해진 반면 불균형은 더욱 심해졌다"고 진단했다. 부동산 상승기에는 투자 수요도 풍부하고 유동성이 곳곳에서 확보될 수 있는데다 안정적인 회수가 가능해 PF사업 구조 문제에 대한 고민이 필요 없었다는 설명이다.
계속해서 "역대 부동산 정책은 가격이 상승할 때는 조세나 거래, 가격 이런 부분을 규제하면서 가격 자체를 잡으려 했었으나 제대로 성공한 적이 없다"면서 "가격 상승이 될 것 같으면 빠르게 공급을 늘리거나 공급 과정에서 최대한 사업 추진을 빠르게 했어야 했다"고 덧붙였다.
■ 건설경기 악화 우려에도…이구동성 "위기설, 과장됐다"
'4월 건설사 위기설'의 실체와 원인은 분명하나 전문가들은 파급력이 과장됐다고 한목소리를 냈다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 '4월 위기설' 현실화 가능성에 대해 "PF 자금 부담 우려와 미분양 등의 위기는 실체가 있고, 실제로도 심각한 상황인 것으로 판단된다"면서 "태영건설 이슈처럼 중견 이하 건설사는 여전히 문제가 될 수 있다"고 분석했다.
그러면서도 "정부가 위기 발생에 대한 가능성을 사전 인지하고 부실 사업장을 지속적으로 정리하고 있다"면서 "대형건설사에서 그런 이슈(4월 위기설의 현실화)가 터질 가능성은 높지 않다"고 내다봤다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 "최근 금융위원회가 발표한 '금융권 부동산PF 대출 현황'에 따르면 지난 3년간 PF대출의 규모는 꾸준히 증가했으나 연체율의 상승추이는 다소 완만한 것으로 나타났다"면서 "단기에 위기설이 실현될 가능성은 높지 않을 것으로 판단할 수 있다. 설령 위기설이 현실화하더라도 4월은 아닐 것이다"라고 강조했다.
이어 "일부 건설사들의 문제는 남아있지만 이를 섣불리 업계 전체에 대한 위기로 확대해석하는 것은 경계할 필요가 있다"고 덧붙였다.
서울 아파트 단지 전경. (자료=연합뉴스)
■ 건설경기 턴어라운드 요소는 수요진작…위기 대응 넘어 사업 구조 재편도 필수
'4월 위기설'과 맞닿아있는 건설경기 악화는 수요진작을 통해 반등 가능성을 엿볼 수 있다는 게 전문가들의 시각이다. 더불어 PF 자금 부담, 미분양 우려 등으로 인한 건설사의 위기는 단순히 4월에 국한된 것이 아닌 반복될 수 있는 만큼 사업의 구조적 개편이 필요하다는 목소리가 나온다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "급격하게 오른 인플레이션 이슈들이 실물 쪽에 공사비 증가와 같이 전이되면서 재고주택시장이 하반기로 갈수록 점차 개선될 것으로 본다"면서 "분양가 상승 이슈도 시장과 조합 사이에서 점차 절충점을 찾아갈 것으로 판단한다"고 말했다.
또 "시장이 살아나기 위해서는 미분양해소와 기존주택 시장의 거래 정상화가 시급하다"면서 "기존주택의 거래 정상화는 정부의 실수요자 대출 규제 일부 완화와 임대사업자 제도 활성화(부활), 세금 우대 정책 등으로 보완이 가능하고 미분양은 건설사들의 분양아파트 임대전환 등의 대안 마련도 필요하다"고 제언했다.
계속해서 "기존 재고 주택 시장에서의 거래량과 가격이 살아나야 신축 시장(PF시장)도 살아날 수 있다 하반기 정도에는 금리 인하 기대감 등과 맞물려서 서울과 수도권 위주로 부동산 경기 회복 시그널들을 볼 수 있지 않을까 한다"고 전했다.
김정주 한국건설산업연구원 연구위원은 "PF부실 문제는 궁극적으로 분양시장 활성화를 통해서만 해결할 수 있다"면서 "미분양이 심각한 지역을 중심으로 미분양 해소와 다주택자에 대한 조세완화 부담 등 수요진작책 마련이 필요하다"고 강조했다.
이어 "사전적으로 부동산 시장으로의 과도한 자금쏠림 발생을 억제해야 한다"면서 "건설사에 위험을 집중하는 현 대출약정 내용에 대한 사전 규제 마련 및 사후 통제 강화, 건설·개발 산업의 대형화 유도, 개발리츠 등을 활용한 안정적인 개발사업 추진 구조 활성화 방안 등을 모색해야 한다"고 덧붙였다.