[편집자주]부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이 고꾸라지면서 '4월 건설업계 위기설'이 대두되고 있다. 4·10 총선을 전후로 시장에서는 지속적으로 부동산 PF 시장에 대한 경고음이 나오고 있으나 정부와 금융당국은 연신 '과장된 위기'라고 일축하고 있다. 일각에서도 '알려진 위기는 위기가 아니다'라는 기우설도 강조하고 있다. PF위기는 충분히 대응이 가능하다는 거다. 그러나 건설·부동산시장의 경기 침체 장기화로 '부동산 PF 뇌관'이 어떤식으로 터질지는 예측하기 힘들다는 게 업계 내부에서 공존하는 불안감이다. 특히, 태영건설 사태 후폭풍으로 총선 이후 건설업계가 줄도산을 맞을 것이라는 우려가 높다. 이에 뷰어스는 '4월 위기설'에 대한 전문가들의 진단과 함께 3회에 걸쳐 △전문가진단 △ PF시장 △분양시장의 현황 및 전망을 살펴본다.
서울 아파트 단지 전경. (자료=연합뉴스)
건설업계를 향한 '4월 위기설'의 해결 키워드는 '수요 진작'으로 요약된다. 특히나 총선이 마무리 되면서 선거 일정을 두고 분양을 피하려던 신규 단지들도 본격적으로 공급 될 전망이다. 이들의 청약 흥행 여부와 미분양 물량 해소 정도가 향후 부동산 시장 움직임에 가늠쇠가 될 전망이다.
11일 한국부동산원에 따르면 지난달 넷째주(25일 기준)전국 아파트 매매수급지수는 전주와 같은 88.4로 기준선(100) 이하를 나타냈다. 수도권이 전주(88.0) 대비 0.2p 상승한 88.2를 기록했으나 지방이 88.5로 전주(88.7) 대비 0.2p 하락한 탓이다.
매매수급지수는 아파트 매매시장의 수요와 공급 비중을 지수화한 것이다. 기준선보다 수치가 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많다는 뜻이고 높으면 그 반대다.
수요 개선세는 두드러지 게 나타나지 않는 모양새다. 이에 더해 서울의 아파트 매매 거래량도 지난해 9월 이후 3000건을 넘어서지 못하고 있다. 서울부동산 정보광장에 따르면 이달 10일 기준 지난달 매매거래량은 2988건을 기록했다. 거래 신고 기한이 계약 후 30일 이내인 만큼 거래량은 더 늘어날 전망이나 완연한 회복세로 보기는 어렵다는 게 분양업계 의견이다.
한 분양업계 관계자는 "분양 호황기에는 서울에서 월 기준 4000건~5000건 정도의 매매거래가 빈번했는데 일시적인 반등만으로 분양 시장 상황이 좋아졌다고 판단하기는 무리다"라고 말했다.
한국신용평가는 최근 보고서를 통해 "건설사 신용 위험 해소를 위해서는 전반적인 분양경기 회복과 주요 현장의 분양 실적 제고가 필수적이나 최근 수급 상황을 고려하면 본격적인 분양경기 회복까지는 시일이 소요될 것으로 보인다"고 진단했다.
이어 "최근 주담대 금리 하락 등에도 한국 및 미국의 기준금리 동결 기조 하에서 과거 대비 높은 수준의 금리가 유지되고 있으며 분양가 역시 공사비 및 금융비용 부담이 지속되고 있어 크게 하락하기는 어려울 것으로 판단된다"고 분석했다.
끝으로 "고금리, 실물경기 부진 등으로 위축된 수요와 확대된 입주물량 등을 감안할 때 분양시장이 연내 큰 폭으로 회복되기는 쉽지 않다"면서 "내년 이후 수요자들이 체감할 수 있을 정도로 금리가 인하되고 입주물량이 감소할 경우 일정 수준 수급이 개선될 수 있겠으나 실물 경기, 조달환경 등을 포함한 수요 측면의 제약 요인이 지속된다면 분양경기 침체가 보다 장기화될 가능성도 배제할 수 없다"고 덧붙였다.
■ 미분양 줄여야 부동산 경기 산다…CR리츠 해답 될까
부동산 시장 회복을 위해서는 신규 공급 단지에 대한 수요 진작 외에 미분양을 줄여야 할 필요성도 나온다. 국토교통부에 따르면 지난 2월 기준 전국 미분양 주택 수는 6만4874가구로 전월 대비 1.8% 증가했다. 3개월 연속 증가세다.
지역별 미분양 주택 수는 수도권이 1만1956호로 전월 대비 17.7% 늘었다. 지방은 5만2918호로 전월과 비교했을 때 감소했으나 감소 폭이 1.3%에 불과했다.
정부는 미분양 해소를 위해 세제지원을 받은 기업구조조정리츠(CR리츠)를 내세웠다. CR리츠란 다수의 투자자로부터 자금을 모집한 뒤 준공 후 미분양 주택을 사들여 임대로 운영하다 부동산 경기가 좋아지면 분양 전환하는 부동산투자회사다. 이를 통해 발생한 수익은 투자자에게 배당한다.
국토부는 지난 2009년과 2014년에도 CR리츠를 통해 미분양 주택 물량을 일부 해소한 사례가 있다. 다만 CR리츠를 통한 미분양 주택 해소 효과는 제한적일 것이라는 지적도 나온다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "CR리츠는 회사형 부동산 투자신탁인 만큼 지방 미분양 중에서도 시장 개선 효과가 나타날 만한 양질의 사업지 위주로 매입이 집중되는 양극화가 발생할 수 있겠다"고 내다봤다.
■ 수급 불균형 대비 필요…규제 완화 나섰지만 '여소야대' 정국 어쩌나
부동산 경기 악화로 인해 줄어드는 착공 및 인허가 물량도 관리할 필요성이 나온다. 향후 부동산 시장에 수급 불균형으로 인해 부동산 가격이 폭등할 우려가 있어서다.
특히나 공급 급감이 우려된다. 지난해 주택건설 인허가 실적은 38만8891가구로 전년 대비 25.47% 감소했다. 올해 2월에도 2만2912가구에 그치면서 전년 동기 대비 30.5% 줄었다.
이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 "지난해 주택공급은 공사비 급등과 주택경기 침체, 극심한 지역 간 양극화의 삼중고 속에 착공 기준으로 전년 대비 55% 수준에 그치는 등 급감한 상황"이라고 진단했다.
이 부연구위원은 "정부가 각종 분양가 규제를 개편하고 부담금을 축소하여 수익성을 개선하고 통합정비 등을 의무화해 사업속도를 향상시켰으며 주택구매를 막고 있는 세제와 금융규제 개편을 병행하는 등 주택공급 확대를 위한 실질적인 정책을 적극적으로 시행 중"이라고 강조했다.
재건축 연한 30년을 채운 아파트는 안전진단 없이 바로 추진위를 구성해 재건축할 수 있는 '재건축 패스트트랙' 도입 등에 나선 게 대표적이다. 또 300가구를 넘기지 못하는 도시형생활주택 세대 수 제한 폐지도 예고한 바 있다.
이처럼 정부에서는 공급 규모를 늘리고 속도를 빠르게 하기 위해 정책을 지속적으로 추진 중이나 여소야대 정국에서 보폭이 제한적일 수 밖에 없을 전망이다. 전날 열린 22대 총선에서 범야권의 압승으로 끝나 법 개정이 필요한 관련 정책 추진을 위해서는 야당의 협조가 필수적이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "소규모 정비사업 활성화, 패스트트랙 도입 등을 비롯해 1·10 대책 후속 조치들에 대한 부분 일부에서는 여야가 전향적으로 합의해야 수급불균형에 따른 우려가 줄어들 것"이라고 말했다.