미래에셋자산운용이 미국 오피스 빌딩 매각에 성공했다. 매각가가 애초 매수가에는 다소 못미치지만 투자자들의 경우 배당금을 포함하면 원금 수준의 회수는 가능해 보인다.
미래에셋자산운용은 26일 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호(이하 맵스미국9-2호)’의 자산 매각을 위한 매매계약 체결이 완료됐다고 공시를 통해 밝혔다. 이 펀드는 미래에셋이 지난 2016년 9월 모집한 국내 1호 미국 부동산 공모 펀드로, 최근 해외 부동산 시장이 악화되자 내년 3월 만기를 앞두고 매각에 어려움이 있을지 관심이 모아졌다.
‘맵스미국9-2호’는 미국 텍사스주 댈러스 리차드슨의 복합단지인 시티라인 내 오피스 4개 동과 부속 건물로 구성돼 있다. 전체 임대면적은 약 6만평 이상으로 북미 최대 보험사인 스테이트팜이 2037년까지 오피스 면적 전체에 대한 장기 임차 계약을 맺으면서 초우량 자산으로 평가받고 있다. 미국 내 오피스 수요 감소로 주요 오피스 자산들의 평균 공실률이 18%까지 치솟았지만, 스테이트팜의 경우 일찌감치 장기 임대차 계약으로 우량 임차인을 확보해 공실률 0%를 유지하기 때문이다.
이처럼 안정적인 현금 흐름 및 우수한 관리 상태 등으로 ‘맵스미국9-2호’ 투자 건물 공개 매각에는 미국 부동산 시장 침체와 금리 상승에도 불구하고 다수의 매수자들이 참여한 것으로 알려졌다. 이 중 미래에셋자산운용은 가장 높은 가격을 제시한 미국 기관투자자와 현지 기준 24일 매매계약을 체결했다. 매각가는 약 7830억원으로, 최근 미국 중부 지역에서 체결된 상업용 오피스 거래 중 가장 큰 규모의 거래다.
매각가는 미래에셋자산운용의 2016년 매입가 대비 약 25%정도 떨어졌다. 투자 에쿼티의 절반 수준 회수 가능한 수준이며, 투자자들은 기존 배당금 포함할 경우 원금 수준까지 회수할 수 있을 것으로 보인다.
가격만 보면 이번 거래는 아쉬운 딜로 평가된다. ‘맵스미국9-2호’는 출시 열흘이 채 안 돼 모집액 3000억원이 완판된 상징성있는 국내 1호 미국 부동산 공모펀드였다. 당시 저금리(미국 기준금리 0.25~0.50%)에 지친 개인 투자자들이 미국 부동산에 투자해 연 4~5% 수익을 올릴 수 있을 것이란 기대가 컸다.
하지만 지금의 부동산 시장은 비교할 수 없을 정도로 달라졌다. 국내 투자자들은 미국은 물론 유럽 내 주요도시에 위치한 랜드마크 건물에 투자하며 안정적인 임대 수입을 기대했지만, 시장 상황이 달라지며 임차인 퇴거 후 공실의 장기화 또는 기존 임차인의 재계약이 무산되며 안정적인 임대 수입 확보가 어려워졌고, 큰 폭의 자산가치 하락을 경험하는 중이다. 환매를 위한 리파이낸싱이나 자산매각이 더뎌질 경우, 투자자들의 원금 손실 위기는 더욱 커질 수밖에 없는 상황이다.
이로 인해 국내 운용사들은 손실 위기에 처한 공모형 해외부동산 펀드를 청산하기 위해 노력하고 있으나 펀드 특성상 리파이낸싱 자체가 어려운데다 갈수록 시장 침체와 금리상승으로 자산 매각에 빨간불이 켜지면서 줄줄이 환매를 연기하고 있다.
우량 자산으로 평가받았던 독일 트리아논빌딩도 주요 임차인의 임대차 계약 연장이 체결되지 않으며 감정평가액이 33% 하락, 이지스자산운용의 ‘이지스글로벌부동산투자신탁229호 펀드’도 만기를 2년 연장했다. 이밖에도 코로나19 등 불가피한 각종 이슈가 더해지는 어려운 시장 환경 속에서 ‘맵스미국9-2호’의 매각 성공은 충분한 의미가 있는 것으로 보여진다.
업계 관계자는 “미국 상업용 부동산 시장은 전년대비 절반 수준의 거래량이 집계되며 대형 부동산들의 유동성 문제가 대두되고 있는 상황”이라며 “이번 딜은 어려운 시장 환경 속에서도 원활하게 매각을 성사시키며 시장 변동성으로 인한 추가 가치 하락 및 투자자의 추가 출가 가능성에 대한 리스크를 해소한 의미있는 딜로 볼 수 있다”고 말했다.
미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호가 투자한 미국 텍사스(Texas) 댈러스(Dallas)에 위치한 시티라인(Cityline) 내 오피스(사진=미래에셋자산운용 제공)