올해 하반기 분양시장이 막을 올린다. 전국에서 13만 세대 넘는 아파트 공급이 예정돼 있다. 하지만 시장의 시선은 ‘얼마나 공급되느냐’보다 ‘얼마나 분양되느냐’에 쏠리고 있다. 정부의 가계부채 관리 강화 대책 발표 이후 자금 조달 여건이 악화되면서 대규모 공급이 실제 청약으로 이어질지 여부는 불확실하다는 분석이다.

2025년 반기별 아파트 분양 물량 비교. (자료=직방)

7일 부동산 정보업체 직방에 따르면 올해 하반기 전국에서 분양이 예정된 아파트는 156개 단지, 총 13만7796세대(일반분양 6만4697세대)다. 이는 상반기 실적(7만1176세대) 대비 약 2배에 달하는 규모로 공급 확대에 대한 기대감이 나온다 .하지만 일반분양 물량 기준으로는 25%가량 증가한 수준에 그쳐 체감되는 분양시장 활황은 제한적일 수 있다.

하반기 분양물량은 7~8월에 집중돼 있다. 7월 2만9567세대, 8월 2만5028세대가 예정돼 있으며 이후 9월부터 연말까지도 월평균 1만 세대 안팎의 공급이 이어질 것으로 전망된다. 이는 상반기보다 분위기를 반영한 결과로, 서울과 수도권에서 신축 아파트에 대한 선호 회복 조짐이 포착되자 일부 사업장들이 일정을 앞당긴 것이다.

하지만 실제 분양이 이뤄질지는 미지수다. 하반기 계획물량 가운데 2만7000세대 이상이 여전히 ‘월 미정’ 상태다. 특히 지난달 6·27 금융 규제 강화 이후, 주택담보대출 한도 축소(최대 6억원), 소유권 이전 전 전세대출 금지 등의 조치가 실수요자의 자금 조달을 가로막고 있어서 건설사들은 일정을 재검토하거나 분양 전략 수정을 검토하는 분위기다.

지역별로 보면 수도권이 전체 물량의 약 65%에 해당하는 8만9000여 세대를 차지하며 중심축을 이룬다. 경기 5만7240세대, 서울 1만9623세대, 인천 1만2204세대로 집계된다. 서울에서는 송파구 ‘잠실 르엘’, 서초구 ‘래미안 트리니원’, 관악구 ‘신림2구역’ 등 정비사업 기반의 일반분양 단지가 대기 중이다. 경기·인천에서는 남양주 왕숙지구, 시흥 하중지구, 인천 검단 등 공공택지 중심의 대규모 공급이 예고됐다.

지방에서는 부산(1만5708세대)이 가장 많고, 충북(6929세대), 대구(3509세대), 경남(3437세대), 울산(3316세대), 대전·전북·강원 등도 공급 대열에 합류한다. 그러나 지역 경기 침체와 미분양 부담이 여전하기 때문에 본청약까지 이어질 물량은 제한적일 수 있다는 전망이 나온다.

직방 빅데이터실 김은선 랩장은 “공급 계획 자체는 큰 폭으로 늘었지만 하반기 시장은 외형보다 내실이 중요하다”며 “청약 수요자의 자금 여건, 금융 접근성, 분양가 적정성 등이 분양 성패를 좌우할 핵심 변수”라고 말했다. 이어 “단순한 공급 확대보다도 미분양 리스크를 줄일 수 있는 유연한 전략 수립과 시의적 대응이 필요한 시점”이라고 했다.

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