김인만 김인만부동산경제연구소 소장
서울 아파트값이 가파르게 오르며 6년9개월 만에 최대 상승폭을 기록했다. 시장에서는 다시금 이른바 ‘패닉바잉’ 조짐까지 나타나고 있다.
김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “지금 아니면 서울 아파트를 못 살 것 같은 불안이 시장을 지배하고 있다”며 “정부가 실효성 있는 대책 없이 공급만 강조하면서 심리적 불안이 증폭되고 있다”고 지적했다.
■ 서울 집값 상승 본질은 “지금 아니면 못 산다”는 불안감
서울 아파트값의 급등세에 대해선 어떻게 봐야 할까. 김 소장은 현재 시장을 움직이는 핵심 동력으로 불안감을 꼽았다. “내년부터 입주물량이 줄고 금리 인하 기대감까지 겹치면서 실수요자들의 매수 심리가 극도로 자극되고 있다”며 “토지거래허가구역이 일시 해제됐다가 다시 지정되는 혼선 속에서도 집값이 오르는 상황은 문재인 정부 시절의 트라우마를 되살리고 있다”고 설명했다.
그는 “서울은 지방에서 유입되는 인구와 자본 덕분에 인구 감소 시대에도 수요가 탄탄하다”며 “지방과 수도권의 양극화가 심화되는 가운데 자금이 아파트로 몰리는 구조가 고착화되고 있다”고 말했다. 실제로 통계청 자료에 따르면 지난해 기준 수도권 인구는 전국의 약 51%를 차지했다. 인구와 자본이 서울로 집중되는 흐름이 지속되고 있는 모습이다.
■ 지방 침체 원인은 인구 유출과 산업 기반 약화
지방 부동산 시장은 왜 침체를 벗어나지 못하고 있을까. 김 소장은 “경기 침체와 일자리 부족, 산업 기반 약화로 인해 젊은 수요층이 수도권으로 빠르게 이동하고 있다”며 “지방은 총체적 난국”이라고 진단했다. 비아파트 시장인 상가, 지식산업센터 등도 무너지고 있어 자금이 더더욱 아파트로 쏠리고 있다고 덧붙였다.
실제로 국토교통부가 발표한 자료에 따르면, 올해 5월 기준 대구, 부산, 광주 등 지방광역시는 거래량이 전년 대비 6~14% 이상 감소하며 침체 양상을 보이고 있다. 반면 서울의 아파트 거래량은 같은 기간 45% 이상 증가했다.
■ 정부 정책 불신 확산…양도세 감면 유연하게 검토해야
정부 정책 방향이 보이지 않는다는 비판도 제기된다. 김 소장은 “공급만으로는 집값을 잡을 수 없으며, 대출 규제 같은 금융정책은 일시적 효과에 그칠 뿐”이라며 “양도세 한시 감면 같은 유연한 조치가 필요하지만 부자감세라는 비판으로 추진도 쉽지 않다”고 말했다.
금리 인하 기대감과 스트레스 DSR 3단계 시행, 풍선효과 등이 복합적으로 작용하면서 시장 불안을 부추기고 있다는 설명이다. 그는 “지금이 가장 싸다는 인식이 시장에 퍼지고 있다”며 “정부가 아무 대책을 내놓지 않으면 집값을 잡을 의지가 없는 것으로 인식되고 어설픈 대책이 나오면 실망감으로 매수가 더 몰릴 수 있다”고 지적했다.
최근 일부 지역에서 실제 사례도 나타나고 있다. 예컨대 성동구 하왕십리 일대 아파트는 한 달 사이에 2억원 이상 급등한 거래가 속속 등장하고 있다. 잔금일 직전까지도 호가가 올랐다. 지금이 저점이라는 심리가 현실화된 결과인 셈이다.
■ 지방은 파격적인 혜택 필요…수도권은 민간 참여 늘려야
지방의 미분양 문제에 대해서는 “5년간 양도세와 취득세 면제 등 파격적 혜택을 통해 빠르게 소진시켜야 한다”고 강조했다.
공공 중심의 공급 기조에 대해서도 “공공만으로는 절대 해결할 수 없다”며 “민간이 80, 공공이 20의 비율로 협력해야 하고, 사업성이 낮은 곳에 공공이 적극적으로 개입하는 방식으로 민간 참여를 유도해야 한다”고 조언했다.
■ “이재명 정부, 파격적인 신호로 신뢰 회복해야”
정부 정책의 신뢰 회복 필요성도 강조했다. 김 소장은 “재건축초과이익환수제, 양도세 규제 철폐 같은 획기적인 대책이 나와야 한다”며 “이런 정도의 정책 신호가 있어야 시장이 정부의 진정성을 믿고 안정될 수 있다”고 말했다.
끝으로 그는 “지방은 양질의 일자리 창출과 대학 육성 등으로 인구와 자본 유출을 막고, 서울은 재건축이나 재개발을 꾸준히 추진해야 하며, 수도권은 안정적인 공급 기반을 확보해야 한다”고 제시했다. “문제는 하나가 아니라 복합적이며, 불안 심리를 잠재우는 정교한 대책이 필요하다”고 당부했다.