올해 상반기 코스피 수익률을 크게 웃돌았던 건설업 주가가 6·28 부동산 대책 시행 이후 조정 국면이다. 다만 업계에선 이번 조정이 매수 기회라는 분석을 내놨다. 대출 규제와 산재 관리 강화의 부정적 영향이 크지 않고, 서울 공급 부족 구조와 주택부문 실적 회복, 향후 정부의 대규모 공급계획 등을 근거로 들었다.

이상호 교보증권 애널리스트는 25일 보고서를 통해 "규제강화로 인한 타격은 제한적이고 건설사 수익성은 지속적으로 개선될 것"이라며 "규제강화와 이슈로 인한 조정 구간은 매수 기회"라고 주장했다.

이날 보고서에 따르면 8월 현재 건설업 지수는 올해 연초 대비 60.38% 상승했다. 같은 기간 코스피(33.54%) 대비 두 배 가까운 수익률이다. 현대건설을 비롯해 DL이앤씨, GS건설, 대우건설, HDC현대산업개발 등 대형 건설사들이 상승을 주도했다. 상승의 주된 배경으로는 2분기 실적 발표를 통한 주택 부문 이익률 회복, 원전 사업에 대한 밸류에이션 확장 효과가 꼽힌다. 다만 6월 28일 대출규제 시행 이후 한 달 기준 산업지수 수익률은 -0.09%로 소폭 조정을 받았다. 이는 같은 기간 코스피(-0.16%)와 비슷한 수준으로, 단기 부담 요인이 반영된 것으로 풀이된다.

해당 조정의 주요 원인으로는 지난 6월 28일 시행된 정부의 대출 총량 관리 강화 방안이 지목됐다. 수도권 및 규제지역의 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하고 다주택자의 신규 주담대 LTV를 0%로 설정했다. 가계대출 총량 역시 오는 7월부터 기존 계획 대비 절반 수준으로 줄어든다. 규제 시행 이후 서울 아파트 가격 상승세는 둔화됐다. 다만 하락세로 전환되지 않고 상승세 완화에 그친 점에서 규제 효과는 제한적이다.

규제 시행에도 불구하고 서울 주택의 구조적 공급 부족으로 인해 중장기 가격 상승 압력은 여전하다는 관측이다.

대출규제가 서울 분양시장에 미치는 영향은 올해 분양 예정 물량 중 37% 수준에 그칠 것으로 분석됐다. 분양가 16억 이상인 1급지(강남·서초·송파)는 현금부자·고소득 수요층이 풍부하며 4급지는 평균 분양가 9.2억 수준으로 주담대 6억원을 활용 가능해 큰 타격을 받지 않았다. 분양가 11.1~12.8억원 수준인 2·3급지는 대출 한도 부족으로 수요 위축 가능성 존재하나, 물량 비중은 1급지 33%, 4급지 30%, 2·3급지 37%로 규제 영향은 제한적이다.

도시정비사업의 경우 6·28 규제로 이주비 대출이 제한돼 자금조달 여력이 줄었으나, 강남, 한남, 성수, 여의도 등 사업성이 높은 주요지역은 시공사의 추가 이주비 지원으로 규제 부담이 상당 부분 상쇄됐다. 사업성이 낮은 지역은 규제 영향이 크게 나타날 수 있으나 정부가 정비사업 활성화 기조를 내세우고 있는 만큼 이를 보완할 규제 완화를 기대해 볼 수 있다.

이상호 애널리스트는 "노란봉투법과 중대재해처벌법으로 인해 원청 대상 한 하청 노동자의 파업권을 보장으로 인한 공기 지연 리스크, 산업재해 발생시 과징금과 경영자 형사처벌로 사업 지속에 부정적인 영향이 있을 수 있다"면서도 "다만 건설사들은 이미 안전관리비와 예비비를 반영해왔고, 건설사 처벌의 경우 경영자 실형 사례는 한 건에 그치고 영업정지 처분도 대부분 가처분 인용이기에 영향폭은 제한적일 것"이라고 내다봤다.

향후 변수는 뭘까. 정부의 공급대책 실현 가능성이다. 8월 이재명 정부는 국정운영 5개년 계획에서 공공주택 110만호 공급을 예고했으나, 서울을 포함한 전국 공급물량은 2025년 28.6만호에서 2027년 21.4만호로 급격히 줄어들 것으로 예상돼 실질적인 공급 확대책이 관건으로 떠오른다. 서울 지역에서는 유휴부지 3.5만호, 도시정비사업 물량(27만세대), 3기 신도시(17.3만세대), 1기 신도시 재건축(14.5만세대) 등이 기존에 발표됐으나 추가적인 대규모 공급 대책은 아직 제시되지 않았다. 이 애널리스트는 "9월 초 공개될 것으로 예상되는 공급대책에 구체적이고 실현가능한 내용이 담긴다면 건설사들 주택 부문에 긍정적 영향이 기대된다"고 덧붙였다.

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